Abgedecktes Treppenhaus, ein Handwerker trägt einen Schuttsack nach unten

Installateurbetrieb für Bad und Sanitär

Bad in der Eigentumswohnung sanieren: wann es einen Beschluss braucht

Das Bad Ihrer Eigentumswohnung in Dortmund sanieren Sie bis zum Strang meist ohne Beschluss. Für Steigleitung, Decke und tragende Wände entscheidet die Eigentümerversammlung.

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In der Eigentumswohnung dürfen Sie Fliesen, Wanne, Dusche, WC, Waschtisch und Armaturen in der Regel ohne Beschluss der Eigentümer erneuern, denn sie gehören zu Ihrem Sondereigentum. Die Steigleitung im Strang, die Rohdecke und tragende Wände gehören dagegen der Gemeinschaft. Veränderungen daran brauchen nach § 20 WEG einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Wo die Grenze in Ihrem Haus genau verläuft, steht in der Teilungserklärung. Die folgenden Regeln beschreiben den üblichen Fall und ersetzen keine Rechtsberatung. Verbindlich sind Teilungserklärung, frühere Beschlüsse und im Zweifel der Rat eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Was im Bad Ihnen gehört und was der Gemeinschaft

Ihnen gehört im Bad, was nur Ihrer Wohnung dient und sich ändern lässt, ohne das Gebäude oder andere Wohnungen zu berühren. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes nötig sind, und gemeinschaftliche Anlagen kein Sondereigentum.

Bauteil	Meist	Was das für die Sanierung heißt
Fliesen, Wanne, Dusche, WC, Waschtisch, Armaturen	Sondereigentum	Sie entscheiden selbst
Leitungen in der Wohnung ab dem Abzweig vom Strang	je nach Teilungserklärung	vor dem Rückbau prüfen
Steigleitung und Fallleitung im Strang	Gemeinschaftseigentum	Eigentümerversammlung entscheidet
Estrich, Trittschalldämmung, Abdichtung	häufig Gemeinschaftseigentum	vor dem Ausbau mit dem Verwalter klären
Rohdecke und tragende Wände	Gemeinschaftseigentum	Beschluss nach § 20 WEG
Gemeinsamer Abluftschacht eines innen liegenden Bads	Gemeinschaftseigentum	Anschluss mit dem Verwalter abstimmen

Grundlage § 5 Abs. 2 und § 20 WEG, Wortlaut geprüft am 13.10.2026. Maßgeblich ist die Teilungserklärung Ihres Hauses.

Wann braucht die Badsanierung einen Beschluss?

Einen Beschluss brauchen Sie, sobald die Sanierung Gemeinschaftseigentum baulich verändert, so regelt es § 20 Abs. 1 WEG. Wer nur Fliesen und Objekte an derselben Stelle erneuert, kommt ohne aus.

Ohne Beschluss geht in der Regel auch der Tausch der Wanne gegen eine Dusche, solange der Ablauf in Ihrer Wohnung angeschlossen wird. Estrich und Decke dürfen dafür nicht geöffnet werden, was etwa bei einer flachen Duschfläche auf dem vorhandenen Boden gelingt. Dasselbe gilt für eine neue Vorwand, einen versetzten Waschtisch und eine elektrische Fußbodenheizung auf dem vorhandenen Estrich.

Typische Fälle mit Beschluss sind ein Durchbruch in der Decke für einen neuen Abfluss, das Versetzen einer tragenden Wand oder ein neuer Lüfter durch die Außenwand. Auch wenn die Steigleitung bei Ihrer Sanierung gleich mit getauscht werden soll, entscheidet darüber die Versammlung.

Den Antrag richten Sie an den Verwalter, damit er auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung kommt. Planen Sie dafür Zeit ein, bevor Sie einen Auftrag erteilen, denn ab Auftrag rechnen wir mit 4 bis 8 Wochen Vorlauf bis zum Baubeginn.

Dient der Umbau dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, haben Sie nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf eine angemessene Veränderung. Die Gemeinschaft kann sie dann nicht einfach ablehnen, sie beschließt aber darüber, wie der Umbau ausgeführt wird.

Rohinstallation mit Vorwandelementen für WC und Waschtisch und neuen Wasserleitungen

Steigleitung und Strang: Sache der Gemeinschaft

Die Steigleitung gehört der Gemeinschaft, und über ihren Tausch entscheidet die Eigentümerversammlung. In Dortmunder Häusern aus der Zeit des Wiederaufbaus sind die Stränge oft noch aus verzinktem Stahl, sofern sie nie erneuert wurden.

Bei einer Komplettsanierung ist die Wand am Strang ohnehin offen. Steht im Haus eine Strangsanierung an, sprechen Sie mit dem Verwalter über den Zeitpunkt, damit Ihre neue Wand nicht ein zweites Mal geöffnet werden muss. Findet sich im Strang noch Blei, geben Sie das sofort an den Verwalter weiter, denn Bleileitungen mussten bis zum 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt sein.

Beschließt die Gemeinschaft den Tausch, übernehmen unsere Installateure auch diese Arbeit, und Auftraggeber ist dann die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter. Wie wir Leitungen und Vorwand erneuern, steht auf der Seite zur Sanitärinstallation in Dortmund.

Bleibt der Strang, schließen unsere Installateure Ihre neuen Leitungen am vorhandenen Abzweig an. Reicht die Absperrung in Ihrer Wohnung dafür nicht, muss das Wasser im Strang kurz abgestellt werden, und das kündigt der Verwalter den anderen Wohnungen an.

Fliesenmuster, Holzmuster und eine Armatur liegen zur Auswahl auf einem Tisch

Estrich, Abdichtung und Trittschall

Bevor Estrich oder Abdichtung herauskommen, klären Sie mit dem Verwalter, wem sie gehören. Weil sie das Gebäude vor Feuchtigkeit und die Nachbarn vor Lärm schützen, werden sie häufig dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet.

Für die Wohnung unter Ihnen zählt vor allem der Trittschall. Wir bauen den neuen Boden deshalb so auf, dass die Dämmung unter dem Estrich erhalten bleibt oder gleichwertig ersetzt wird.

Die Abdichtung nach DIN 18534 schützt auch die Decke und die Wohnung unter Ihnen. Wie die Schicht unter den Fliesen aufgebaut ist, steht im Ratgeber zum Bad abdichten nach DIN 18534.

Grundriss ändern in der Eigentumswohnung

Ein neuer Grundriss geht meist ohne Beschluss, solange Fallleitung, Estrich, Decke und tragende Wände unberührt bleiben. Entscheidend ist der Weg des Abwassers, denn die Leitung braucht ein Gefälle von 1 bis 2 cm je Meter bis zum Strang.

Soll das WC weiter weg vom Strang stehen, steigt der Boden oder die Vorwand wird tiefer. Reicht das nicht und müsste die Decke durchbrochen werden, ist Gemeinschaftseigentum betroffen. Für einen Badumbau mit neuem Grundriss rechnen wir mit 15 bis 20 Arbeitstagen.

Ein Bad ohne Fenster braucht nach § 43 Abs. 1 BauO NRW eine wirksame Lüftung. Hängt Ihr Lüfter an einem gemeinsamen Schacht, gehört der Anschluss in die Abstimmung mit dem Verwalter.

Hand zeichnet einen einfachen Grundriss für ein Bad, daneben Fliesenmuster

Was der Verwalter vor Baubeginn wissen sollte

Auch ohne Beschluss sollte der Verwalter vor Baubeginn Bescheid wissen, weil die Baustelle das ganze Haus berührt.

Zeitraum: Nennen Sie Beginn und Dauer, bei einem Komplettbad in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage.
Wasser: Sagen Sie, ob und wann das Wasser im Strang abgestellt werden muss.
Treppenhaus: Kündigen Sie an, dass Schutt und Material durchs Treppenhaus getragen werden, das wir vorher abdecken.
Stellfläche: Fragen Sie, ob ein Container oder Transporter auf Hof oder Stellplatz der Gemeinschaft stehen darf.
Schadstoffe: Bitten Sie um Unterlagen zum Baujahr und zu bekannten Schadstoffen, denn nach § 5a GefStoffV müssen Sie diese an uns weitergeben.
Lärm: Teilen Sie die Tage mit, an denen gestemmt wird, damit die Nachbarn sich darauf einstellen können.

Für Container auf der Straße gelten in Dortmund eigene Regeln, die wir unter Reihenfolge einer Badsanierung aufgeschrieben haben.

Wer welche Kosten trägt

Arbeiten an Ihrem Sondereigentum bezahlen Sie selbst, also Fliesen, Objekte, Armaturen und in der Regel die Leitungen ab dem Abzweig. Wie die Kosten für Strang oder Decke verteilt werden, ergibt sich aus Teilungserklärung und Beschlüssen, und darüber gibt der Verwalter Auskunft.

Damit sich beides sauber trennen lässt, schreiben wir unsere Angebote nach Gewerken auf. Fallen bei Ihrer Sanierung Arbeiten am Strang an, die die Gemeinschaft beauftragt, stehen sie in einem eigenen Angebot an die Gemeinschaft.

In dieser Reihenfolge gehen Sie vor

Wer ein Bad in der Eigentumswohnung sanieren will, klärt zuerst die Eigentumsfrage und plant danach die Baustelle. So kommt kein Beschluss zu spät.

Teilungserklärung: Lesen Sie nach, was in Ihrem Haus zum Sondereigentum gehört, oder fragen Sie den Verwalter.
Erster Termin: Unsere Installateure sehen sich Bad, Abzweig und Strang an, und wir sagen Ihnen, welche Arbeiten Gemeinschaftseigentum berühren.
Angebot: Sie bekommen einen Festpreis nach Gewerken, in dem Arbeiten am Gemeinschaftseigentum getrennt stehen.
Antrag: Ist ein Beschluss nötig, stellen Sie den Antrag beim Verwalter und warten die Versammlung ab, bevor Sie den Auftrag erteilen.
Ankündigung: Vor Baubeginn informieren Sie Verwalter und Nachbarn über Zeitraum, Wasser und laute Tage.
Baustelle und Abnahme: Nach den Bautagen gehen wir das Bad gemeinsam mit Ihnen durch und halten alles im Protokoll fest.

Die vermietete Eigentumswohnung

Vermieten Sie die Wohnung, gilt neben den Regeln der Gemeinschaft auch das Mietrecht. In Dortmund betrifft das viele Bäder, denn von den rund 62.000 Eigentumswohnungen der Stadt nutzen die Eigentümer nur 41 % selbst (Amt für Wohnen, Wohnungsmarktbericht 2026).

Eine Modernisierung müssen Sie Ihrem Mieter spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen. Was danach für die Miete gilt, steht unter Bad sanieren in der Mietwohnung.

Für den ersten Termin helfen uns die Teilungserklärung oder ein Auszug daraus, dazu ein Foto vom Bad und, falls vorhanden, der Beschluss der Versammlung. Schicken Sie die Unterlagen an kontakt@badsanierung-in-dortmund.de oder rufen Sie uns an unter 0231 989 43777, dann sehen wir uns Bad und Strang gemeinsam an. Auch das Anfrageformular führt zu uns.

Häufige Fragen

Brauche ich für die Badsanierung in meiner Eigentumswohnung einen Beschluss?

Nicht, wenn Sie nur Fliesen, Objekte und Armaturen in Ihrer Wohnung erneuern, denn das ist in der Regel Sondereigentum. Einen Beschluss nach § 20 WEG brauchen Sie, sobald Gemeinschaftseigentum verändert wird, etwa die Steigleitung, die Decke oder eine tragende Wand.

Wem gehört die Steigleitung im Bad?

Sie gehört der Gemeinschaft der Eigentümer, weil sie mehrere Wohnungen versorgt. Über ihren Tausch entscheidet die Eigentümerversammlung. Die Leitungen ab dem Abzweig in Ihre Wohnung gehören je nach Teilungserklärung oft zu Ihrem Sondereigentum.

Muss ich den Verwalter informieren, auch wenn kein Beschluss nötig ist?

Ja, das ist sinnvoll, weil Treppenhaus, Wasserversorgung und Nachbarn von der Baustelle betroffen sind. Nennen Sie ihm Beginn und Dauer der Arbeiten und sagen Sie, ob das Wasser im Strang abgestellt werden muss.

Was passiert, wenn beim Öffnen der Wand die Steigleitung in schlechtem Zustand ist?

Dann entscheidet die Eigentümerversammlung, ob und wann der Strang erneuert wird. Wir halten den Zustand mit Fotos fest, damit der Verwalter eine Grundlage für die Entscheidung hat. Die Arbeiten in Ihrem Bad gehen weiter, soweit sie den Strang nicht berühren.

Darf ich in der Eigentumswohnung das WC an eine andere Stelle setzen?

Ja, solange der Anschluss an die Fallleitung mit dem nötigen Gefälle von 1 bis 2 cm je Meter innerhalb Ihrer Wohnung gelingt. Muss dafür die Decke durchbrochen werden, ist Gemeinschaftseigentum betroffen, und es braucht einen Beschluss.

Gehört der Estrich im Bad mir oder der Gemeinschaft?

Das steht in der Teilungserklärung Ihres Hauses. Weil Estrich und Trittschalldämmung auch dem Schallschutz der Nachbarn dienen, werden sie häufig dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Klären Sie das mit dem Verwalter, bevor der Estrich herauskommt.

Kann ich ein barrierefreies Bad auch gegen den Willen der Miteigentümer bauen?

Für angemessene Veränderungen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen, haben Sie nach § 20 Abs. 2 WEG einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft sie gestattet. Wie der Umbau am Gemeinschaftseigentum ausgeführt wird, beschließt die Gemeinschaft trotzdem. Innerhalb Ihres Sondereigentums brauchen Sie keine Zustimmung.

Wie lange dauert es, bis die Eigentümerversammlung entscheidet?

Das hängt davon ab, wann die nächste Versammlung stattfindet und ob der Verwalter Ihren Antrag auf die Tagesordnung nimmt. Stellen Sie den Antrag deshalb früh, denn ab Auftrag rechnen wir ohnehin mit 4 bis 8 Wochen Vorlauf.

Darf der Container für die Badsanierung auf unseren Hof?

Fragen Sie vorher den Verwalter, wenn Hof oder Stellplatz der Gemeinschaft gehören. Ob ein Container überhaupt nötig ist, klären wir beim ersten Termin nach Menge und Platz vor dem Haus.

Ich vermiete meine Eigentumswohnung. Was muss ich bei der Badsanierung beachten?

Neben den Regeln der Gemeinschaft gilt das Mietrecht. Eine Modernisierung müssen Sie Ihrem Mieter spätestens drei Monate vorher in Textform ankündigen (§ 555c BGB), und während der Arbeiten ist das Bad für ihn gesperrt.

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