Badsanierung Lütgendortmund: Komplettbad in 10

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In Lütgendortmund sanieren wir Bäder in Zechenhäusern, Etagenwohnungen und Einfamilienhäusern, in Bövinghausen und Westrich ebenso wie in Marten, Oespel und Kley. Ein Komplettbad, bei dem auch Wasser- und Abwasserleitungen neu verlegt werden, dauert in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage. Bleiben die Leitungen liegen, ist eine Badrenovierung meist nach 6 bis 10 Arbeitstagen fertig. Den Preis vereinbaren wir als Festpreis, bevor die Arbeit beginnt.

Die Stadt Dortmund nennt Lütgendortmund im Statistikatlas 2019 ein „kleines Dortmund“, weil Wohndichte und Einfamilienhausanteil kaum vom Stadtschnitt abweichen. Ende 2016 lagen hier 23,6 % der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, genau so viele wie in der ganzen Stadt. Entsprechend verschieden sind die Bäder, vom Zechenhaus um 1900 bis zur Wohnung aus den 1950er Jahren.

Zollern und die Kolonien der Bergleute

Mehr als 100 Jahre hat der Bergbau das Leben in der früheren Gemeinde Lütgendortmund bestimmt, so steht es im Bezirkskonzept INSEKT Lütgendortmund 2030+. Zwischen 1898 und 1904 baute die Gelsenkirchener Bergwerks-AG in Bövinghausen die Zeche Zollern II/IV als Musterzeche. Sie bekam 1903 eine der ersten elektrischen Fördermaschinen der Welt und gehört heute dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe.

Für die Bergleute begann 1898 am Rhader Weg und an der Venusstraße der Bau der Kolonie Landwehr. Nach der Route der Industriekultur sind es 23 Häuser mit 87 Wohneinheiten in fünf Bautypen, entworfen von Paul Knobbe, meist mit vier Wohnungen je Haus. Zu jeder Wohnung gehörten damals ein Stall und ein Garten.

Als die Belegschaft von Zollern von 884 auf 1.511 Beschäftigte gewachsen war, folgte 1907 die Neue Kolonie an der Neptunstraße sowie an Ober- und Unterdelle. Dort stehen gleichförmige Mehrfamilienhäuser in einfacher Reihung. In den Jahren nach dem Zweiten Weltkrieg wurde historische Architektur im Bezirk häufig überformt, schreibt die Stadt im INSEKT.

Für ein Bad in einem solchen Haus ist das wichtig, weil dort selten noch der Zustand der Bauzeit vorliegt. In einem Haus von 1898 können Rohre aus mehreren Umbauten nebeneinander liegen, aus Blei, Stahl oder Kupfer. Beim ersten Termin klären wir deshalb, aus welcher Zeit Leitungen, Abfluss und Boden stammen.

Finden unsere Installateure noch Bleirohre, kommen sie bei der Sanierung vollständig heraus. Nach § 17 der Trinkwasserverordnung mussten Bleileitungen bis zum 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt werden. Stammt der Fliesenkleber aus der Zeit vor dem Asbestverbot im Oktober 1993, geht vor dem Rückbau eine Probe ins Labor. Baujahr und frühere Umbauten nennen Sie uns dafür vorab, so sieht es § 5a GefStoffV vor.

Was wir in Häusern aus der Zeit um 1900 vorher prüfen

Unter dem Bad kann eine Holzbalkendecke oder eine Massivdecke liegen, und davon hängt der Bodenaufbau ab. Auf Holzbalken ist wenig Platz für ein Gefälle im Boden, deshalb planen wir eine bodengleiche Dusche dort mit einem Wandablauf. Er braucht nach Herstellerangaben rund 70 bis 100 mm Aufbauhöhe, ein Standard-Punktablauf dagegen 120 bis 150 mm. Was auf Holzbalken sonst zu beachten ist, steht im Ratgeber Altbau-Bad auf Holzbalkendecke.

Für den Bereich westlich des Hauert gilt eine Gestaltungssatzung aus dem Jahr 1988, die das Äußere der Häuser betrifft. Soll für das neue Bad ein Fenster vergrößert oder ein Lüftungsrohr durch die Außenwand geführt werden, fragen Sie vorher bei der Stadt nach, ob die Satzung das berührt. Innen bleibt die Planung davon in der Regel frei.

Hat das Bad kein Fenster, braucht es nach § 43 Abs. 1 der Landesbauordnung eine wirksame Lüftung. In engen Kolonie- und Nachkriegsbädern planen wir dafür einen Lüfter mit eigenem Schalter oder Nachlauf ein, den unser fester Elektro-Partnerbetrieb anschließt.

Familienbad mit Einbauwanne unter dem Fenster und separater bodengleicher Dusche

Siedlung Germania und Bövinghausen: Bäder in Etagenwohnungen

In der Siedlung Germania stehen Wohnhäuser aus den 1950er Jahren. Nach dem Statistikatlas 2019 kamen dort Ende 2016 nur 33,6 m² Wohnfläche auf jeden Einwohner. Im Norden von Bövinghausen stehen nach dem INSEKT außerdem Häuser mit bis zu sechs Geschossen.

Ein Bad in einer Etagenwohnung liegt über und unter anderen Bädern, und Wasser und Abwasser hängen an einem gemeinsamen Strang. Innerhalb Ihrer Wohnung erneuern unsere Installateure alle Leitungen bis zum Abzweig am Strang. Der Strang selbst wird nur getauscht, wenn der Hauseigentümer oder die Eigentümergemeinschaft zustimmt.

Bevor wir anfangen, legen wir im Treppenhaus Schutzvlies aus und kleben Handlauf und Türrahmen ab. Den Abbruch tragen wir in Säcken oder Wannen nach unten, damit im Haus kein Staub verteilt wird. Ob ein Container nötig ist oder der Transporter genügt, klären wir mit Ihnen beim ersten Termin.

Marten: Mietwohnungen und Starkregen am Ortskern

In Marten hat die LEG Wohnungen im Bestand, das INSEKT erwähnt einen möglichen Verkauf von 44 Wohneinheiten. Wohnen Sie dort oder in einer anderen Mietwohnung, ist der Vermieter für die Instandhaltung des Bads zuständig. Einen Umbau nach eigenem Wunsch dürfen Sie nur mit seiner Erlaubnis beauftragen, und die Einzelheiten stehen im Ratgeber Badsanierung in der Mietwohnung.

Für den Ortskern von Marten nennt das INSEKT Überflutungen durch Starkregen und mögliche Hochwasser als Thema der Planung. Der Heinrich-Sondermann-Platz ist als Aufmerksamkeitsraum für Überflutung ausgewiesen. Zwischen 2017 und 2020 wurden Dellwiger Bach, Roßbach und weitere Gewässer ökologisch verbessert und der Hochwasserschutz erhöht.

Ein Bad oder eine Dusche im Keller planen wir in solchen Lagen erst, wenn der Abfluss gegen Rückstau aus dem Kanal gesichert ist. Fehlt die Rückstausicherung, gehört sie für uns zur Sanierung dazu und steht als eigene Position im Angebot. Unter den Fliesen dichten wir Boden und Wände im Spritzbereich nach DIN 18534 ab.

Rohinstallation mit Vorwandelementen für WC und Waschtisch und neuen Wasserleitungen

Preise für Bäder in Lütgendortmund

Ein Komplettbad mit 5 m² in einem Haus der 1950er Jahre kostet in der Regel 14.500 bis 21.500 Euro. Im Zechenhaus mit gehobener Ausstattung und 8 m² sind es 19.900 bis 30.400 Euro. In der Tabelle stehen einige Fälle aus dem Bezirk nebeneinander.

Beispiel in Lütgendortmund	Umfang	Preis inkl. Umsatzsteuer	Arbeitstage
Zechenhaus vor 1949, Bad 8 m², gehobene Ausstattung	Komplettbad	19.900–30.400 €	10–15
Wohnung der 1950er Jahre, Bad 5 m²	Komplettbad	14.500–21.500 €	10–15
Nachkriegsbad 6 m², Leitungen bleiben	Badrenovierung	11.900–18.000 €	6–10
Neue Wanne an gleicher Stelle	Badewanne mit Anschluss und Fliesenanschluss	1.800–3.800 €	1–2
Alter Waschtisch soll raus	Waschtisch mit Unterschrank	900–2.500 €	1

Erfahrungswerte inklusive Umsatzsteuer, bezogen auf die Bodenfläche des Bads, Stand September 2026; ohne Angabe gilt solide Ausstattung.

Für Häuser bis Baujahr 1948 setzen wir den Anteil je Quadratmeter mit dem Faktor 1,08 an, für Häuser von 1949 bis 1978 mit 1,0. Eine elektrische Fußbodenheizung für rund 5 m² kostet zusätzlich in der Regel 900 bis 2.000 Euro und lässt sich bei einem Komplettbad gut mit einplanen. Im Festpreis-Angebot stehen Rückbau, Installation, Abdichtung, Fliesen, Elektro und Montage als eigene Positionen, so sehen Sie, wofür welcher Betrag anfällt.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 0231 989 43777

Ablauf und Arbeitstage

Vom Auftrag bis zum ersten Arbeitstag vergehen in der Regel 4 bis 8 Wochen, weil Fliesen, Objekte und Armaturen bestellt werden. Davor liegt der erste Termin bei Ihnen, der nichts kostet und meist knapp eine Stunde dauert. Nach der Bemusterung erhalten Sie den Festpreis, aufgeschlüsselt nach Gewerken und mit den Risiken, die wir am Bestand erkannt haben.

Auf der Baustelle kommen zuerst Rückbau und Rohinstallation, danach Elektro, Estrich oder Ausgleich und die Abdichtung. Erst wenn die Abdichtung trocken ist, werden Fliesen oder Platten verlegt, und am Schluss montieren wir WC, Waschtisch und Armaturen. Bei der Abnahme gehen wir das Bad gemeinsam mit Ihnen durch und schreiben ein Protokoll. Für Arbeiten an einem Bauwerk gilt dabei die Gewährleistung von fünf Jahren ab Abnahme nach § 634a BGB.

Solange gebaut wird, ist das Bad nicht benutzbar. Wie Sie diese Zeit ohne Dusche und WC überbrücken, besprechen wir vor dem ersten Arbeitstag mit Ihnen.

Fertiges Bad bei der Übergabe, eine Hand prüft die Silikonfuge an der Dusche

Heizung, Statik, Fenster: Aufgaben für andere Handwerker

Im Stadtbezirk Lütgendortmund sind laut INSEKT keine bestehenden Fernwärmenetze bekannt, geheizt wird also mit Anlagen in den Häusern. Soll die Heizung zusammen mit dem Bad erneuert werden, beauftragen Sie dafür einen Heizungsbauer. Wir stimmen uns mit ihm ab, damit Anschlüsse und Badheizkörper zur neuen Anlage passen, und den Badheizkörper tauschen wir selbst.

Muss für einen neuen Grundriss eine tragende Wand geöffnet werden, rechnet ein Statiker vorher nach. Neue Fenster setzt ein Fensterbauer, und den Termin legen wir so, dass er vor dem Fliesen fertig ist.

Rund um Lütgendortmund

Lütgendortmund grenzt an Huckarde, an die Innenstadt-West und an Hombruch. In Huckarde mit seinen Siedlungen der Nachkriegszeit stammen die meisten Häuser aus der Zeit nach 1945. Die Badsanierung in der Innenstadt-West führt uns nach Dorstfeld, in das Kreuzviertel und in die Werkssiedlung Oberdorstfeld mit ihrem Denkmalbereich.

In Hombruch mit seinen großen Einfamilienhausgebieten steht laut Stadt in vielen Häusern ein Generationenwechsel an. Über die Stadtgrenze hinaus bauen wir Bäder in Castrop-Rauxel und, laut Wikipedia ebenfalls Nachbarstadt, in Witten.

Ob Zechenhaus in Bövinghausen oder Etagenwohnung in Marten, für ein erstes Gespräch genügen uns Größe, Baujahr und ein paar Fotos des Bads. Rufen Sie uns an unter 0231 989 43777, Montag bis Freitag von 8 bis 18 Uhr, oder schreiben Sie an kontakt@badsanierung-in-dortmund.de. Das Formular auf dieser Seite können Sie ebenso nutzen.

Häufige Fragen

Was kostet ein neues Bad in einem alten Zechenhaus in Bövinghausen?

Das hängt vor allem von Größe und Ausstattung ab. Als Beispiel kostet ein Komplettbad mit 8 m² in gehobener Ausstattung in einem Haus bis Baujahr 1948 in der Regel 19.900 bis 30.400 Euro inklusive Umsatzsteuer. Den genauen Festpreis nennen wir, nachdem wir Boden, Decke und Leitungen gesehen haben.

Wie lange bin ich in Marten ohne Bad, wenn alles neu gemacht wird?

Ein Komplettbad mit neuen Leitungen dauert in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage. Bleiben die Leitungen liegen, sind es meist 6 bis 10 Arbeitstage. Wie Sie die Tage ohne WC überbrücken, sprechen wir vor Baubeginn mit Ihnen durch.

Mein Haus liegt westlich des Hauert. Brauche ich für das Bad eine Genehmigung?

Für den Bereich westlich des Hauert gilt eine Gestaltungssatzung aus dem Jahr 1988, die das Äußere der Häuser betrifft. Bleibt beim Badumbau die Fassade unverändert, ist sie in der Regel nicht berührt. Soll ein Fenster vergrößert oder ein Lüftungsrohr durch die Außenwand geführt werden, fragen Sie vorher bei der Stadt nach.

Ich wohne zur Miete in Marten. Wer kümmert sich um ein kaputtes Bad?

Für die Instandhaltung der Wohnung ist Ihr Vermieter zuständig, deshalb melden Sie Schäden zuerst ihm. Wollen Sie das Bad nach eigenen Wünschen umbauen lassen, brauchen Sie seine Erlaubnis und tragen die Kosten in der Regel selbst.

Geht eine bodengleiche Dusche auch in einem Haus von 1900?

Oft ja, aber erst nach einem Blick auf die Decke unter dem Bad. Auf einer Holzbalkendecke ist wenig Platz für ein Gefälle im Boden, dann hilft ein Wandablauf mit 70 bis 100 mm Aufbauhöhe. Ob das in Ihrem Haus reicht, klären wir beim ersten Termin.

Hängt das neue Bad in Lütgendortmund an der Fernwärme?

Nein, im Stadtbezirk sind laut Stadt Dortmund keine bestehenden Fernwärmenetze bekannt. Warmes Wasser kommt aus der Heizung oder einem Gerät im Haus, und an dieses schließen unsere Installateure Dusche, Wanne und Waschtisch an.

Bei Starkregen läuft bei mir in Marten Wasser in den Keller. Kann ich dort trotzdem eine Dusche einbauen lassen?

Das ist möglich, wenn der Abfluss gegen Rückstau aus dem Kanal gesichert ist. Unsere Installateure prüfen das vor der Planung und nehmen eine fehlende Sicherung in das Angebot auf. Die Abdichtung im Duschbereich folgt wie in jedem Bad der DIN 18534.

Was kostet nur eine neue Badewanne an derselben Stelle?

Eine neue Badewanne mit Anschluss und Fliesenanschluss kostet in der Regel 1.800 bis 3.800 Euro inklusive Umsatzsteuer. Die Arbeit dauert ein bis zwei Arbeitstage, wenn Abfluss und Leitungen weiter genutzt werden können.

Wer verlegt bei Ihnen die Fliesen und wer macht den Strom?

Wasser, Abwasser, Vorwand und Objekte übernehmen unsere eigenen Installateure. Fliesenleger, Maler und unseren festen Elektro-Partnerbetrieb stimmen wir ab, und Sie haben einen Vertrag für alle Gewerke mit einem Ansprechpartner.

Was sollte ich für den ersten Termin bereitlegen?

Hilfreich sind das Baujahr des Hauses, ungefähre Maße des Bads und Unterlagen zu früheren Umbauten. Der Termin kostet nichts und dauert meist knapp eine Stunde. Fliesen und Objekte suchen Sie danach in Ruhe aus, bevor wir den Festpreis nennen.

Walk-in-Dusche mit Klarglaswand, Regenbrause und Wandnische

Erster Termin ohne Kosten

Ihr Bad in Lütgendortmund

Schreiben Sie in zwei Sätzen, was mit Ihrem Bad passieren soll, oder rufen Sie an. Beim ersten Termin sehen wir uns das Bad an, danach bekommen Sie einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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