Badsanierung Nordstadt Dortmund: Bäder im Gründerzeitbau

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In der Dortmunder Nordstadt sanieren wir Bäder in den Gründerzeithäusern rund um Nordmarkt, Borsigplatz und Hafen, vom Tausch der Wanne bis zum ganzen Bad. Wer im Bad keine Stufe mehr will, für den passt oft ein barrierefreier Teilumbau mit schwellenloser Dusche, Haltegriffen und einer bequemeren WC-Höhe. Er kostet in der Regel zwischen 6.500 und 12.000 Euro inklusive Umsatzsteuer und dauert 4 bis 7 Arbeitstage, Stand September 2026.

Beim ersten Termin sehen wir uns Ihr Bad, die Leitungen und den Abfluss an. Das dauert meist knapp eine Stunde und kostet Sie nichts. Danach bekommen Sie ein Angebot mit festem Preis, aufgeteilt nach Gewerken, in dem auch steht, was wir im Untergrund noch nicht sehen konnten.

Mieter, Vermieter, Eigentümer: wer in der Nordstadt das Bad beauftragt

In der Nordstadt beauftragt meist ein Vermieter oder eine Eigentümergemeinschaft das Bad, denn Häuser für eine oder zwei Familien gibt es hier kaum. Laut Statistikatlas der Stadt von 2019 lagen nur 1,1 Prozent der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, am Borsigplatz waren es 20 von mehr als 4.000 Gebäuden.

Wohnen Sie zur Miete, brauchen Sie für jede Änderung am Bad die Zustimmung des Vermieters. Für einen Umbau, der Menschen mit Behinderung den Alltag erleichtert, können Mieter diese Erlaubnis nach § 554 BGB verlangen, sofern sie dem Vermieter zumutbar ist. Wie das Gespräch mit dem Vermieter laufen kann, steht im Ratgeber Bad sanieren in der Mietwohnung.

Für Vermieter planen wir mehrere Wohnungen in einem Haus auch nacheinander, damit die Mieter nicht alle zur gleichen Zeit ohne Bad sind. Die Arbeiten kündigen Sie Ihren Mietern rechtzeitig an; bei einer Modernisierung schreibt § 555c BGB drei Monate vorher in Textform vor.

Schmales Bad aus den 1950er-Jahren mit gelben Wandfliesen, Wanne und Boiler

Gründerzeit von 1895 bis zum Zweiten Weltkrieg

Die Häuser der Nordstadt stammen im Wesentlichen aus der Zeit zwischen 1895 und dem Zweiten Weltkrieg und stehen überwiegend in geschlossenem Blockrand. Die Stadt Dortmund schreibt, dass die Innenstadt-Nord als größtes zusammenhängendes Gründerzeitviertel in Nordrhein-Westfalen gilt. Gebaut wurde nach einem Bebauungsplan von 1898; die Kreisabschnitte am Borsigplatz entstanden laut Route der Industriekultur zwischen 1898 und 1929.

Zwischen 1999 und 2016 entstanden in der Nordstadt anteilig weniger neue Wohnungen als in jedem anderen Dortmunder Bezirk, so der Statistikatlas der Stadt. Größeren Neubau bringt erst das Karlsquartier auf der früheren Westfalenhütte, wo laut Stadt rund 800 Wohnungen geplant sind.

Einen Denkmalbereich gibt es in der Nordstadt nicht. Ein Gutachten zum Borsigplatzviertel hatte ihn empfohlen, umgesetzt wurde er laut Stadt Dortmund nicht; für das Brunnen- und das Nordmarktviertel prüft die Stadt Gestaltungs- und Erhaltungssatzungen. Ob ein einzelnes Haus in der Denkmalliste steht, klären wir vor dem Angebot, weil Veränderungen an einem Denkmal vor Baubeginn eine Erlaubnis nach § 9 DSchG NRW brauchen.

In diesen Häusern wohnen viele Menschen auf wenig Raum. Je Einwohner kam die Nordstadt Ende 2016 auf 29,5 m² Wohnfläche, im Unterbezirk Nordmarkt-Ost auf 26,8 m², während es in ganz Dortmund 39,4 m² waren. Weil in kleinen Wohnungen meist kein Ausweichraum bleibt, planen wir die Arbeiten so, dass die Gewerke ohne Leerlauf aufeinander folgen.

Leitungen, Kleber und Decken in alten Häusern

Bäder in Häusern dieser Zeit sind oft erst später eingebaut und danach mehrfach umgebaut worden. Unsere Installateure prüfen deshalb, aus welchem Material die Leitungen sind und wo sie an den Strang gehen. Bleileitungen mussten nach § 17 TrinkwV bis zum 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt werden, und ab dem 12.01.2028 sinkt der Grenzwert für Blei im Trinkwasser auf 5 µg/l.

Unter jüngeren Fliesen kann ein Kleber liegen, der vor dem Asbestverbot vom 31.10.1993 verarbeitet wurde. In diesem Fall lassen wir eine Probe untersuchen, bevor jemand den Stemmhammer ansetzt. Die Decken in Häusern dieser Zeit lassen oft nur wenig Aufbauhöhe zu, was wir bei jeder bodengleichen Dusche zuerst nachmessen.

Saniertes Altbaubad mit Stuckleiste, Sprossenfenster und freistehender Wanne

Bad ohne Schwelle in Häusern ohne barrierefreien Zugang

Ein Bad ohne Schwelle lässt sich auch in einem Haus mit Treppe bauen, und Häuser mit Treppe sind in der Nordstadt die Regel. Bei der Erhebung für das Handlungskonzept Nordstadt fehlte laut Stadt Dortmund bei 82 Prozent der Gebäude ein barrierefreier oder barrierearmer Zugang.

An der Treppe im Haus ändern wir nichts, in der Wohnung aber kann das Bad trotzdem ohne Stufe auskommen. Beim Teilumbau ersetzen wir die Wanne durch eine Dusche, deren Duschplatz höchstens 2 cm tiefer liegt als der übrige Boden. Dazu kommen Haltegriffe an tragfähigen Stellen, ein WC in passender Höhe und, wo der Platz reicht, ein Waschtisch zum Unterfahren.

Wie wir ein ganzes Bad nach DIN 18040-2 planen, mit Bewegungsflächen von 120 × 120 cm vor den Objekten, steht auf der Seite barrierefreies Bad in Dortmund.

Kosten für Bäder am Nordmarkt, am Borsigplatz und im Hafenviertel

In der Tabelle stehen der Teilumbau, kleine Komplettbäder mit 4 und 5 m² Bodenfläche und der Tausch einzelner Objekte.

Ausgangslage	Arbeiten	Preis inkl. USt.	Arbeitstage
Mietwohnung, Wanne soll raus, Bewohner mit Gehhilfe	Barrierefreier Teilumbau: Dusche ohne Schwelle, Griffe, WC-Höhe	6.500–12.000 €	4–7
Bad 4 m², Leitungen neu, Haus von 1949 bis 1978	Komplettbad, solide Ausstattung	13.400–19.700 €	10–15
Bad 5 m², Leitungen neu, Haus von 1949 bis 1978	Komplettbad, solide Ausstattung	14.500–21.500 €	10–15
Alte Wanne, Fliesen ringsum bleiben	Neue Badewanne an gleicher Stelle	1.800–3.800 €	1–2
Waschtisch mit Unterschrank	Tausch	900–2.500 €	1

Erfahrungswerte inklusive Umsatzsteuer, Bezugsgröße ist die Bodenfläche des Bads, Stand September 2026. Für Häuser, die vor 1949 gebaut wurden, rechnen wir den Anteil je Quadratmeter mit dem Faktor 1,08, weil Untergrund und Leitungen dort mehr Arbeit machen.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 0231 989 43777

Abdichtung unter der schwellenlosen Dusche

Bei einer Dusche ohne Schwelle verteilt sich das Wasser auf einer größeren Fläche als in einer Duschwanne, deshalb kommt es auf die Abdichtung des Bodens an. Wir arbeiten nach DIN 18534 und legen unter den Fliesen eine Verbundabdichtung an, also eine Schicht, die direkt unter dem Fliesenkleber liegt.

Ecken, Wandanschlüsse und der Ablauf bekommen Dichtbänder, und die Wände im Spritzbereich dichten wir mit ab. Die Silikonfuge am Ende ist eine Wartungsfuge, die nach einigen Jahren erneuert werden sollte. Sie ersetzt die Abdichtung darunter nicht.

Enge Straßen, viele Nachbarn: die Baustelle planen

Mit 42,1 Einwohnern je Hektar lebten in der Nordstadt Ende 2022 fast doppelt so viele Menschen auf derselben Fläche wie im Dortmunder Schnitt mit 21,7, im Quartier Nordmarkt sogar 88,6. Parkplätze vor dem Haus sind entsprechend knapp, und ohne Haltverbotszone stehen Transporter oft weit weg.

Eine Haltverbotszone beantragt in Dortmund eine Fachfirma, Privatleute können das nicht. Der Antrag muss 20 Werktage vor dem Termin bei der Stadt sein, und die Schilder müssen drei volle Tage vorher stehen. Diesen Vorlauf planen wir beim Termin für den Baubeginn mit ein.

Im Haus tragen wir Schutt und Material über die Treppe, deren Stufen und Geländer wir vorher abdecken. Die lauten Tage mit Stemmarbeiten nennen wir Ihnen vorher, damit Sie die Nachbarn im Haus informieren können.

Teilumbau in vier bis sieben Arbeitstagen

Ein barrierefreier Teilumbau dauert in der Regel 4 bis 7 Arbeitstage, ein Komplettbad 10 bis 15. Zwischen Auftrag und Beginn liegen meist 4 bis 8 Wochen, in denen wir Objekte bestellen und die Termine aller Gewerke festlegen.

Am ersten Tag bauen wir die Wanne und die Fliesen im Duschbereich zurück. Danach verlegen unsere Installateure den Ablauf neu, der Boden bekommt Gefälle und Abdichtung, und erst dann kommen Fliesen, Griffe und das neue WC. Zum Schluss gehen wir das Bad gemeinsam mit Ihnen durch und halten alles in einem Abnahmeprotokoll fest.

Fassade, Dach, Fernwärme: Arbeiten für andere Betriebe

Schäden an Dach und Fassade gehören in die Hände eines Dachdeckers oder Fassadenbetriebs. Entlang der Bornstraße haben laut Handlungskonzept Nordstadt in mehreren Baublöcken die Hälfte der Gebäude oder mehr solche Mängel. Wenn am Haus ohnehin ein Gerüst steht, stimmen wir unsere Termine gern mit dem anderen Betrieb ab.

Auch einen Aufzug oder eine Rampe am Hauseingang plant ein Architekt mit dem Hauseigentümer, nicht wir. Das Fernwärmenetz im Bezirk wird laut Stadt maßgeblich mit Abwärme eines Industriebetriebs im Hafen versorgt. An den Hausanschluss gehen der Versorger oder ein Heizungsbauer, während unsere Installateure den Badheizkörper tauschen.

Rund um die Nordstadt

Südlich der Bahntrasse beginnen die City, die zur Innenstadt-West gehört, und die Innenstadt-Ost mit dem Kaiserviertel. Im Kreuzviertel und im Kaiserviertel stehen ebenfalls Häuser aus der Gründerzeit.

Im Norden grenzt Eving an. Nachbarbezirke sind außerdem Huckarde und Scharnhorst, und auch dort nennen wir den Festpreis erst, wenn wir das Bad gesehen und die Ausstattung mit Ihnen ausgesucht haben.

Ihr Bad in der Nordstadt: so fangen wir an

Für den Anfang reichen uns ein paar Fotos vom Bad, die ungefähre Größe und die Angabe, ob Sie Mieter oder Eigentümer sind. Rufen Sie unter 0231 989 43777 an oder schicken Sie die Fotos an kontakt@badsanierung-in-dortmund.de, und wir schlagen Ihnen innerhalb eines Werktags einen Termin vor. Über das Formular können Sie uns genauso schreiben.

Häufige Fragen

Ich wohne zur Miete am Nordmarkt. Darf ich mein Bad umbauen lassen?

Nur mit Zustimmung Ihres Vermieters, und die holen Sie vor dem ersten Handgriff ein. Geht es um einen Umbau für Menschen mit Behinderung, etwa eine Dusche ohne Schwelle, können Sie die Erlaubnis nach § 554 BGB verlangen, solange sie dem Vermieter zumutbar ist. Wir schreiben Ihnen für das Gespräch gern auf, was genau geändert werden soll.

Was kostet eine Dusche ohne Schwelle mit Griffen in der Nordstadt?

Als Teilumbau mit schwellenloser Dusche, Griffen und angepasster WC-Höhe in der Regel 6.500 bis 12.000 Euro inklusive Umsatzsteuer. Die Arbeiten dauern 4 bis 7 Arbeitstage. Den festen Preis nennen wir nach dem ersten Termin.

Wir sind zu viert und haben nur ein Bad. Wie lange können wir es nicht benutzen?

Das hängt vom Umfang ab, bei einem Komplettbad sind es 10 bis 15 Arbeitstage, beim Tausch von Wanne gegen Dusche 3 bis 5. Gibt es in der Wohnung kein zweites WC, klären wir vor dem Start mit Ihnen, wie die Familie diese Tage überbrückt.

Geht eine bodengleiche Dusche in einem Altbau am Borsigplatz?

Häufig ja, entscheidend ist die Höhe, die der Boden für Ablauf und Gefälle hergibt. Ein Wandablauf kommt mit rund 70 bis 100 mm Aufbauhöhe aus, ein Standard-Punktablauf braucht 120 bis 150 mm. Wir messen das beim ersten Termin nach.

Steht mein Haus am Borsigplatz unter Denkmalschutz?

Das hängt vom einzelnen Haus ab, denn einen Denkmalbereich gibt es am Borsigplatz nicht. Ein Gutachten hatte ihn empfohlen, laut Stadt Dortmund wurde das aber nicht umgesetzt. Ob Ihr Haus als Einzeldenkmal in der Denkmalliste steht, sagt Ihnen die Untere Denkmalbehörde.

Wer beantragt das Halteverbot vor dem Haus?

Eine Fachfirma, denn in Dortmund können Privatleute eine Haltverbotszone nicht selbst beantragen. Der Antrag muss 20 Werktage vor dem Termin bei der Stadt sein. Ob wir eine Zone brauchen, entscheiden wir nach dem ersten Termin.

Unser Haus an der Bornstraße hat Schäden an der Fassade. Machen Sie die mit?

Nein, Fassade und Dach gehören in die Hände eines Maurers, Fassadenbetriebs oder Dachdeckers. Wir erneuern das Bad in der Wohnung. Wenn beides ansteht, stimmen wir uns mit dem anderen Betrieb ab, damit kein Gerüst und keine Baustelle doppelt geplant werden.

Was ist bei einem Bad in einem Haus von 1900 anders?

Vor allem die Leitungen und die Decke, denn in alten Häusern finden sich oft Rohre aus mehreren Umbauten und Decken, die wenig Aufbauhöhe zulassen. Sollte noch ein Stück Bleileitung im Haus sein, muss es nach § 17 TrinkwV inzwischen entfernt oder stillgelegt werden. Beides prüfen unsere Installateure beim ersten Termin.

Unser Bad liegt im Souterrain an der Schützenstraße. Worauf sollten wir achten?

Auf den Schutz gegen Rückstau, denn laut Stadt Dortmund besteht an der südlichen Schützenstraße bei Starkregen ein erhöhtes Überflutungsrisiko. Ob der Abfluss Ihres Bads gesichert ist, sehen wir uns vor der Planung an. Die Stadtentwässerung bietet Grundstückseigentümern dazu außerdem eine Beratung vor Ort an.

Muss ich beim ersten Termin wissen, wann das Haus gebaut wurde?

Es hilft sehr, und als Auftraggeber müssen Sie uns nach § 5a GefStoffV alles mitteilen, was Sie über Schadstoffe im Haus wissen. Wurde das Bad vor dem 31.10.1993 gefliest, kann im Kleber Asbest stecken. Dann lassen wir eine Probe untersuchen, bevor gestemmt wird.

Walk-in-Dusche mit Klarglaswand, Regenbrause und Wandnische

Erster Termin ohne Kosten

Ihr Bad in Dortmunder Nordstadt

Schreiben Sie in zwei Sätzen, was mit Ihrem Bad passieren soll, oder rufen Sie an. Beim ersten Termin sehen wir uns das Bad an, danach bekommen Sie einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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