Abgedecktes Treppenhaus, ein Handwerker trägt einen Schuttsack nach unten

Installateurbetrieb für Bad und Sanitär

Badsanierung in der Mietwohnung: wer zustimmen muss und wer zahlt

Als Mieter in Dortmund brauchen Sie für eine Badsanierung die Erlaubnis des Vermieters. Modernisiert er selbst, kündigt er drei Monate vorher an und darf 8 % der Kosten jährlich umlegen.

Ersttermin anfragen 0231 989 43777

oder per E-Mail: kontakt@badsanierung-in-dortmund.de

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Als Mieter dürfen Sie das Bad nur mit Erlaubnis Ihres Vermieters sanieren lassen, und diese Erlaubnis sollte schriftlich vorliegen, bevor ein Bautermin feststeht. Dient der Umbau dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, haben Sie nach § 554 BGB einen Anspruch darauf. Lassen Sie selbst umbauen, zahlen Sie in der Regel auch selbst. Plant der Vermieter die Sanierung, muss er sie nach § 555c BGB drei Monate vorher in Textform ankündigen. Danach darf er nach § 559 BGB 8 % der Kosten im Jahr auf die Miete umlegen.

Wir sanieren Bäder in Dortmunder Mietwohnungen im Auftrag von Mietern und von Vermietern, eine Rechtsberatung geben wir dabei nicht. Im Streitfall klären Mieterverein, Eigentümerverband oder ein Anwalt für Mietrecht, was in Ihrem Fall gilt.

Die Regeln auf einen Blick

Fünf Regeln entscheiden, wer im Mietverhältnis das Bad umbauen darf und wer die Kosten trägt.

Lage	Regel	Fundstelle
Mieter will das Bad umbauen	nur mit Erlaubnis des Vermieters, schriftlich festhalten	Mietvertrag, Absprache
Mieter braucht ein Bad ohne Barrieren	Anspruch auf Erlaubnis, außer der Umbau ist dem Vermieter nicht zuzumuten	§ 554 BGB
Vermieter modernisiert das Bad	Ankündigung spätestens drei Monate vorher in Textform	§ 555c BGB
Vermieter legt die Kosten um	8 % der Modernisierungskosten im Jahr, mit Kappungsgrenze	§ 559 BGB
Jede Wohnung	ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette	§ 47 Abs. 4 BauO NRW

Wortlaut der Vorschriften geprüft am 13.10.2026. Das sind die Grundregeln, und was in Ihrem Fall gilt, hängt auch vom einzelnen Mietvertrag ab.

Darf ich als Mieter das Bad sanieren lassen?

Ja, wenn der Vermieter zustimmt. Ohne seine Erlaubnis dürfen Sie Fliesen, Wanne oder WC nicht herausnehmen lassen, auch wenn Sie die Kosten selbst tragen.

In die schriftliche Erlaubnis gehören vier Punkte, damit es später keinen Streit über den Umbau gibt.

Umfang: Beschreiben Sie, was genau gemacht wird, etwa Wanne raus und flache Dusche rein.
Ausführung: Halten Sie fest, dass ein Fachbetrieb die Arbeiten übernimmt.
Kosten: Legen Sie fest, wer welchen Teil bezahlt und ob sich der Vermieter beteiligt.
Auszug: Klären Sie, ob der Umbau beim Auszug bleiben darf oder zurückgebaut werden muss.

Als Auftraggeber müssen Sie dem Betrieb nach § 5a GefStoffV das Baujahr und alles Bekannte über Schadstoffe mitteilen. Diese Angaben haben meist der Vermieter oder die Hausverwaltung. Wurden die Fliesen vor dem 31.10.1993 verlegt, lassen wir den Kleber vor dem Stemmen untersuchen, wie unter Asbest im Fliesenkleber beschrieben.

Leitungen im Strang versorgen das ganze Haus und gehören dem Eigentümer. Arbeiten daran stimmen wir immer mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung ab, auch wenn Sie uns beauftragt haben.

Dusche mit flacher Duschfläche und Glasfalttür in der Nische einer früheren Badewanne

Wann muss der Vermieter die Erlaubnis geben?

Der Vermieter muss zustimmen, wenn der Umbau dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dient, so steht es in § 554 BGB. Ablehnen darf er nur, wenn ihm der Umbau auch unter Berücksichtigung Ihrer Interessen nicht zuzumuten ist.

Im Bad betrifft das vor allem die bodengleiche Dusche anstelle der Wanne, Haltegriffe und ein WC in passender Höhe. Für einen solchen barrierefreien Umbau im Bad rechnen wir als Teilumbau in der Regel mit 6.500 bis 12.000 Euro inklusive Umsatzsteuer und 4 bis 7 Arbeitstagen, Stand September 2026.

Die Kosten tragen in diesem Fall in der Regel Sie als Mieter. Halten Sie trotzdem schriftlich fest, ob der Umbau beim Auszug bleibt, denn eine bodengleiche Dusche lässt sich nur mit großem Aufwand wieder zur Wanne zurückbauen.

Wann muss der Vermieter das Bad renovieren?

Der Vermieter muss das Bad reparieren lassen, wenn etwas kaputt ist, aber er muss es nicht modernisieren, nur weil es alt ist. Eine Wanne mit Flecken oder Fliesen in alten Farben gelten in der Regel nicht als Mangel, eine undichte Leitung, eine defekte Spülung oder ein gesprungenes Waschbecken dagegen schon.

Als Mindestausstattung schreibt § 47 Abs. 4 der Bauordnung NRW vor, dass jede Wohnung ein Bad mit Badewanne oder Dusche und eine Toilette hat. Fällt eines davon dauerhaft aus, ist das Sache des Vermieters.

Bleileitungen mussten nach § 17 der Trinkwasserverordnung bis zum 12.01.2026 entfernt oder stillgelegt sein, von Ausnahmen in Einzelfällen abgesehen. Diese Pflicht trifft den Betreiber der Wasserleitungen im Haus, also in der Regel den Vermieter.

Melden Sie einen Mangel schriftlich und mit Datum, damit klar ist, ab wann der Vermieter davon wusste. Ob ein altes, aber funktionierendes Bad erneuert werden muss, hängt vom Mietvertrag und vom Zustand bei Ihrem Einzug ab.

Wohnhaus der Gründerzeit mit Stuckfassade, Erkern und Balkonen

Was gilt, wenn der Vermieter das Bad modernisiert?

Plant der Vermieter eine Modernisierung, muss er sie spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c BGB). Ein Brief oder eine E-Mail genügt, eine Unterschrift braucht es nicht.

In der Ankündigung stehen Art und voraussichtlicher Umfang der Arbeiten, der voraussichtliche Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. So wissen Sie vorher, wie lange das Bad gesperrt ist und was danach an Miete auf Sie zukommt.

Nicht jede Arbeit am Bad ist eine Modernisierung. Ersetzt der Vermieter nur Verschlissenes durch Gleichwertiges, ist das Erhaltung, und dafür darf er die Miete nicht erhöhen. Wird das Bad dagegen besser als vorher, etwa durch eine bodengleiche Dusche oder neue Leitungen mit einer Vorwand, kann es eine Modernisierung sein.

Gehört die Wohnung zu einer Eigentümergemeinschaft, gelten neben dem Mietrecht auch deren Regeln. Über Steigleitung und Decke entscheidet dann die Eigentümerversammlung, mehr dazu unter Bad in der Eigentumswohnung sanieren.

Zweigeschossige Backsteinhäuser einer alten Bergarbeitersiedlung mit Vorgärten

Wie stark darf die Miete nach einer Badmodernisierung steigen?

Der Vermieter darf die Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten erhöhen, die auf Ihre Wohnung entfallen (§ 559 BGB). Den Anteil für reine Reparaturen muss er vorher herausrechnen.

Nach oben gibt es eine Kappungsgrenze. Die Monatsmiete darf durch Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je m² Wohnfläche steigen. Liegt die Miete unter 7 Euro je m², sind es höchstens 2 Euro.

Ob die Rechnung in Ihrem Fall stimmt, kann ein Mieterverein prüfen. Wir schreiben unsere Angebote und Rechnungen nach Gewerken auf, damit Vermieter und Mieter sehen können, welcher Posten wofür steht.

Wenn der Vermieter saniert: was auf Sie als Mieter zukommt

Saniert der Vermieter, müssen Sie vor allem den Zugang zur Wohnung an den Bautagen ermöglichen. Die Termine bekommen Sie mit der Ankündigung, und den genauen Plan stimmen wir vor dem ersten Bautag mit Ihnen ab.

An den ersten Tagen wird zurückgebaut, und das ist laut. Treppenhaus und Flur decken wir vorher ab. Beim Anschluss neuer Leitungen wird das Wasser für kurze Zeit abgestellt, und den Zeitpunkt sagen wir Ihnen vorher.

Wenn Sie an einzelnen Tagen nicht zu Hause sind, klären wir die Schlüsselübergabe mit Ihnen direkt. Fragen zur Miete richten Sie an den Vermieter, Fragen zur Baustelle an uns.

Wie lange das Bad gesperrt ist

Während der Arbeiten ist das Bad gesperrt, bei einem Komplettbad in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage, bei Dusche statt Wanne 3 bis 5. Die übrige Wohnung bleibt nutzbar, und vor die Badtür stellen wir eine Staubschutzwand.

Können Sie das Bad wegen Arbeiten des Vermieters nicht nutzen, kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Wie viel angemessen ist, entscheidet der Einzelfall, eine feste Quote nennen wir deshalb nicht.

Gibt es kein zweites WC, sprechen wir vor Baubeginn ab, wie die Tage ohne Toilette überbrückt werden. Wie sich die Bauzeit auf die Arbeitstage verteilt, steht im Ratgeber Wie lange dauert eine Badsanierung.

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Was Mieter für einen Umbau rechnen sollten

Eine Dusche anstelle der Badewanne kostet in der Regel 5.000 bis 9.500 Euro inklusive Umsatzsteuer, Stand September 2026. Darin stecken der Ausbau der Wanne, eine bodengleiche oder flache Dusche und neue Fliesen oder Platten an der Wand im Duschbereich.

Kleinere Arbeiten sind deutlich günstiger. Einen Waschtisch mit Unterschrank tauschen wir in der Regel für 900 bis 2.500 Euro, ein wandhängendes WC mit neuem Vorwandelement für 1.400 bis 2.800 Euro, jeweils inklusive Umsatzsteuer. Was den Preis für den Wannentausch nach oben oder unten bewegt, steht im Ratgeber Badewanne raus, Dusche rein: Kosten.

Wenn Sie als Mieter zahlen, lohnt eine Absprache mit dem Vermieter über eine Beteiligung. Darf das neue Bad beim Auszug bleiben, hat auch er dauerhaft etwas davon.

Ob Sie Mieter oder Vermieter sind, schicken Sie uns ein Foto vom Bad und, wenn vorhanden, die Erlaubnis oder die Ankündigung an kontakt@badsanierung-in-dortmund.de. Am Telefon erreichen Sie uns unter 0231 989 43777, oder Sie nutzen das Anfrageformular, und wir vereinbaren den ersten Termin.

Häufige Fragen

Darf ich in meiner Mietwohnung die Badewanne gegen eine Dusche tauschen lassen?

Nur mit Erlaubnis Ihres Vermieters, die Sie sich schriftlich geben lassen sollten. Dient der Umbau dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, haben Sie nach § 554 BGB einen Anspruch auf diese Erlaubnis, es sei denn, er ist dem Vermieter nicht zuzumuten.

Wer zahlt, wenn ich als Mieter das Bad umbauen lasse?

In der Regel zahlen Sie selbst, wenn Sie mit dem Vermieter nichts anderes vereinbaren. Halten Sie in der Erlaubnis auch fest, ob der Umbau beim Auszug bleiben darf oder zurückgebaut werden muss.

Muss mein Vermieter ein altes Bad erneuern?

Nicht allein deshalb, weil es alt ist. Er muss aber reparieren lassen, was kaputt ist, und jede Wohnung braucht nach § 47 Abs. 4 BauO NRW ein Bad mit Wanne oder Dusche und eine Toilette. Melden Sie Mängel schriftlich, damit klar ist, ab wann der Vermieter davon wusste.

Wie lange vorher muss der Vermieter eine Badsanierung ankündigen?

Bei einer Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn, und zwar in Textform nach § 555c BGB, wofür ein Brief oder eine E-Mail reicht. In der Ankündigung stehen Art und Umfang der Arbeiten, der voraussichtliche Beginn, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung.

Um wie viel darf die Miete nach einem neuen Bad steigen?

Nach § 559 BGB darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der Modernisierungskosten erhöhen. Die Monatsmiete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je m² Wohnfläche steigen, bei einer Miete unter 7 Euro je m² um höchstens 2 Euro. Kosten für reine Reparaturen zählen dabei nicht mit.

Darf ich die Miete mindern, solange das Bad gesperrt ist?

Das kann in Betracht kommen, wenn Sie das Bad wegen Arbeiten des Vermieters nicht nutzen können. Wie viel angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab, und verbindlich klären das Mieterverein oder Anwalt. Wir nennen Ihnen und dem Vermieter die Bautage vorher, damit beide planen können.

Arbeiten Sie auch im Auftrag von Mietern?

Ja, sobald die schriftliche Erlaubnis des Vermieters vorliegt. Arbeiten an Leitungen im Strang stimmen wir zusätzlich mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung ab, weil sie das ganze Haus betreffen.

Muss ich als Mieter etwas über Asbest im Bad wissen?

Wer den Umbau beauftragt, muss dem Betrieb nach § 5a GefStoffV das Baujahr und alle bekannten Informationen zu Schadstoffen mitteilen, auch als Privathaushalt. Als Mieter fragen Sie dafür Ihren Vermieter oder die Hausverwaltung, denn dort liegen die Unterlagen zum Haus.

Was kostet der Umbau von Wanne zu Dusche in einer Mietwohnung?

In der Regel 5.000 bis 9.500 Euro inklusive Umsatzsteuer, Stand September 2026, mit bodengleicher oder flacher Dusche und neuer Wand im Duschbereich. Die Bauzeit liegt bei 3 bis 5 Arbeitstagen.

Was passiert mit meinem Umbau, wenn ich ausziehe?

Das hängt von Ihrer Vereinbarung mit dem Vermieter ab. Ohne Absprache kann er in der Regel verlangen, dass Sie den früheren Zustand wiederherstellen, deshalb gehört diese Frage schon in die schriftliche Erlaubnis.

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