Badsanierung Dortmund-Innenstadt-West: Altbau bis Hochhaus

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In Dortmund-Innenstadt-West sanieren wir Bäder in Gründerzeitwohnungen im Kreuzviertel, in den Siedlungshäusern von Oberdorstfeld und in den Hochhäusern rund um Dorstfeld. Ein Altbaubad mit 8 m² Bodenfläche, gehobener Ausstattung und neuen Wasser- und Abwasserleitungen kostet in der Regel zwischen 19.900 und 30.400 Euro. Das ist ein Erfahrungswert inklusive Umsatzsteuer mit Stand September 2026, gerechnet für Häuser, die vor 1949 gebaut wurden.

Den Festpreis bekommen Sie, wenn wir Ihr Bad beim ersten Termin gesehen und Fliesen, Armaturen und Objekte mit Ihnen ausgesucht haben. Dieser erste Termin bei Ihnen kostet nichts und dauert meist knapp eine Stunde. Fliesenleger, Elektriker und Maler stimmen wir ab, sodass Sie einen Vertrag und einen Ansprechpartner haben.

Im Bezirk wohnten Ende 2024 laut Melderegister der Stadt 54.360 Menschen, die große Mehrheit davon in Mehrfamilienhäusern. Nach dem Statistikatlas der Stadt von 2019 lagen nur 8,8 Prozent der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, in ganz Dortmund waren es 23,6 Prozent. Neu gebaut wurde wenig, denn nur gut 3 Prozent der Wohnungen sind zwischen 1999 und 2016 entstanden. Deshalb haben wir es hier fast immer mit älteren Bädern zu tun.

Kreuzviertel, Klinikviertel, Unionviertel: Bäder im Altbau

Im Kreuzviertel, im Klinikviertel und im Unionviertel steht überwiegend Altbau, den die Stadt als großflächige Altbauquartiere vom Historismus bis zur Nachkriegsmoderne beschreibt. Das Kreuzviertel selbst hat laut Wikipedia der Beamten-Wohnungsverein zwischen 1902 und 1908 gebaut, als Blockrand mit meist vier bis fünf Obergeschossen. Zwischen den alten Häusern stehen Bauten aus dem Wiederaufbau, der im Stadtkern ab den 1950er Jahren begann.

In einem Haus aus dieser Zeit ist das Bad selten noch im ersten Zustand, und die Leitungen stammen oft aus mehreren Umbauten. Beim ersten Termin schauen wir deshalb auch in den Keller, wo die Fallleitung ankommt, und an den Wasserzähler.

Holzbalkendecke und Aufbauhöhe

Liegt das Bad auf einer Holzbalkendecke, hängt von ihr ab, was am Boden möglich ist. Wir planen dann in der Regel einen Trockenestrich mit Entkopplung, damit die Fliesen die Bewegungen der Balken mitmachen. Für eine bodengleiche Dusche reicht die Höhe häufig nur mit einem Wandablauf, der mit rund 70 bis 100 mm Aufbauhöhe auskommt. Mehr zur Technik steht im Ratgeber Altbau-Bad auf Holzbalkendecke.

Saniertes Altbaubad mit Stuckleiste, Sprossenfenster und freistehender Wanne

Oberdorstfeld: Siedlungshäuser unter Denkmalschutz

Wer in der Werkssiedlung Oberdorstfeld ein Bad erneuern will, sollte zuerst an die Denkmalbehörde denken. Laut Stadt Dortmund ist die Siedlung bisher der einzige historische Stadtbereich Dortmunds, der flächendeckend mit einer Denkmalbereichssatzung geschützt ist, und zusätzlich gilt dort eine Gestaltungssatzung.

Gebaut hat die Zeche Dorstfeld die Siedlung zwischen 1913 und 1919 nach Plänen des Essener Architekten Oskar Schwer, in 16 Baugruppen mit je zwei bis sieben Häusern. In den 1920er Jahren kamen Erweiterungen hinzu, 1927 auch zweigeschossige Mehrfamilienhäuser am Höhweg und an der Fine Frau. Nach dem Statistikatlas 2019 lagen in Oberdorstfeld 42,6 Prozent der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, fast fünfmal so viel wie im Bezirk.

Für Veränderungen an Häusern, Vorgärten und Anbauten verlangt die Stadt eine schriftliche Erlaubnis der Denkmalbehörde. Zu Umbauten im Inneren macht sie auf ihrer Seite keine Angabe. Vor dem Angebot gehen wir deshalb mit Ihnen durch, ob von außen etwas sichtbar wird, etwa ein neues Fenster, ein Lüftungsauslass in der Fassade oder ein Rohr am Haus. Wenn ja, stellen Sie als Eigentümer den Antrag bei der Unteren Denkmalbehörde, bevor wir anfangen.

Laut der Route der Industriekultur sind die Einfamilienhäuser der ersten beiden Bauphasen häufig so stark verändert, dass der ursprüngliche Entwurf kaum noch zu erkennen ist. Im Bad rechnen wir in solchen Häusern mit mehreren Umbauten übereinander, etwa Fliesen auf Fliesen oder Leitungen aus verschiedenen Bauzeiten.

Rohinstallation mit Vorwandelementen für WC und Waschtisch und neuen Wasserleitungen

Dorstfeld: Hochhausbäder am gemeinsamen Strang

In den Hochhäusern in Dorstfeld hängt jedes Bad an Leitungen, die senkrecht durch alle Etagen laufen. Der Hannibal II am Vogelpothsweg wurde von 1973 bis 1975 mit 412 Wohnungen gebaut. Seine Sanierung umfasst laut einer Meldung der Stadt vom März 2024 die Erneuerung aller Versorgungsstränge und der kompletten Bäder. Zum Bezirk gehört außerdem die Hochhaussiedlung Spicherner Dreieck in Unterdorstfeld.

In einer einzelnen Wohnung solcher Häuser erneuern wir das, was zur Wohnung gehört: Fliesen, Objekte, die Vorwandinstallation und die Leitungen bis zum Strang. Vorwandinstallation heißt das Gestell vor der Wand, an dem WC und Waschtisch hängen und hinter dem die Rohre liegen. Die Steigleitungen selbst sind in einer Eigentümergemeinschaft Gemeinschaftseigentum, über ihren Austausch beschließt die Eigentümerversammlung.

Mieter brauchen für jeden Umbau die Zustimmung des Vermieters, möglichst schriftlich. Beauftragt der Vermieter das Bad selbst, stimmen wir die Termine mit ihm und mit Ihnen als Bewohner ab.

Fertiges Bad bei der Übergabe, eine Hand prüft die Silikonfuge an der Dusche

Preise für typische Bäder zwischen Kreuzviertel und Dorstfeld

Was Ihr Bad kostet, hängt vor allem davon ab, ob die alten Leitungen bleiben können und wie groß die Bodenfläche ist. In der Tabelle stehen vier Fälle, wie sie zum Bestand im Bezirk passen.

Beispiel	Umfang	Preis inkl. USt.	Arbeitstage
Altbauwohnung im Kreuzviertel, Bad 8 m², gehobene Ausstattung, Haus vor 1949	Komplettbad, Leitungen neu	19.900–30.400 €	10–15
Nachkriegshaus im Unionviertel, Bad 6 m², solide Ausstattung	Komplettbad, Leitungen neu	15.600–23.300 €	10–15
Hochhauswohnung in Dorstfeld, Bad 4 m², Haus von 1949 bis 1978	Badrenovierung, Leitungen bleiben	10.100–15.000 €	6–10
Siedlungshaus in Oberdorstfeld	Wanne raus, Dusche rein	5.000–9.500 €	3–5

Erfahrungswerte, Bezugsgröße ist die Bodenfläche des Bads, inklusive Umsatzsteuer, Stand September 2026. Mit dem Kostenrechner für Dortmunder Bäder können Sie Ihre eigene Fläche, Ausstattung und das Baujahr einsetzen.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 0231 989 43777

Abdichtung im Mehrfamilienhaus

Unter jeder Dusche und an jeder Wanne dichten wir nach DIN 18534 ab, der Norm für Abdichtungen in Innenräumen. Im Mehrfamilienhaus ist das besonders wichtig, weil Wasser aus einer undichten Dusche zuerst in der Wohnung darunter ankommt.

Die Norm teilt die Flächen nach Wassereinwirkungsklassen von W0-I bis W3-I ein. Der Boden einer bodengleichen Dusche in der Wohnung gehört nicht in die höchste Klasse W3-I, braucht aber trotzdem eine durchgehende Abdichtung bis an die Wände. Wir streichen eine Verbundabdichtung, also eine Schicht direkt unter dem Fliesenkleber, und setzen Dichtbänder in alle Ecken und an alle Rohrdurchführungen.

Baustelle in der City: Treppenhaus, Container und Wallring

Für einen Container auf öffentlicher Straße braucht es in Dortmund eine Sondernutzungserlaubnis des Tiefbauamts, die nur die Containerfirma beantragen darf, für höchstens 14 Tage. Die Stadt rät zu mindestens zwei Wochen Vorlauf, innerhalb des Wallrings zu vier bis sechs Wochen. Diese Frist rechnen wir beim Termin für den Baubeginn ein, damit der Container am ersten Tag des Rückbaus steht.

In den Blockrandhäusern im Kreuzviertel tragen wir Fliesen und Bauschutt durch das Treppenhaus nach unten. Vorher legen wir Stufen und Flur mit Schutzvlies aus und stellen in der Wohnung eine Staubschutzwand vor die Badtür. Während der Bauzeit ist das Bad gesperrt; gibt es kein zweites WC, vereinbaren wir mit Ihnen vor dem Start eine Lösung für diese Tage.

So läuft ein Komplettbad im Altbau ab

Ein Komplettbad dauert bei uns in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage, vom Rückbau bis zur Abnahme. Davor liegen meist 4 bis 8 Wochen Vorlauf für Planung, Bestellung und, wo nötig, den Container.

Rückbau: Wir nehmen Fliesen, Objekte und alte Leitungen heraus und prüfen den Untergrund.
Rohinstallation: Unsere Installateure legen Wasser und Abwasser neu und setzen die Vorwand.
Elektro und Estrich: Der Elektriker verlegt Leitungen, danach folgt der Ausgleich mit Gefälle zur Dusche.
Abdichtung und Fliesen: Erst wenn die Abdichtung trocken ist, kommen Fliesen oder Platten.
Endmontage und Abnahme: Objekte, Silikon und Maler, dann gehen wir das Bad mit Ihnen durch und schreiben ein Protokoll.

Fernwärme, Fenster, Wohnberatung: Aufgaben anderer Stellen

In der City, rund um den Wallring und in Teilen des Klinikviertels hängen laut Stadt zahlreiche Haushalte am Fernwärmenetz. Den Badheizkörper schließen unsere Installateure an das Heiznetz im Haus an, an der Übergabestation im Keller arbeiten wir dagegen nicht. Dafür ist der Versorger oder ein Heizungsbauer zuständig, den der Hauseigentümer beauftragt.

Neue Fenster oder Arbeiten an der Fassade in Oberdorstfeld übernimmt ein Fensterbauer oder Tischler, der die Vorgaben der Gestaltungssatzung kennt. Wer sein Bad wegen Alter oder Pflege umbauen will, kann sich vorher bei der Wohnberatungsstelle Kreuzviertel kostenlos zur Wohnungsanpassung beraten lassen. Den Umbau selbst machen dann wir.

Innenstadt-West und die Bezirke ringsum

Nördlich schließt die Dortmunder Nordstadt an, deren erhaltener Bestand vor allem aus der Zeit zwischen 1895 und dem Zweiten Weltkrieg stammt. Auf der anderen Seite der City beginnt mit dem Kaiserviertel die Innenstadt-Ost, auch dort mit Gründerzeit und Wiederaufbau nebeneinander.

Außerdem grenzen Huckarde und Lütgendortmund an den Bezirk. Laut Stadt schließt unmittelbar südlich von Dorstfeld die TU Dortmund an, die zum Stadtbezirk Hombruch gehört. In all diesen Bezirken bauen wir Bäder zu denselben Festpreisregeln wie im Kreuzviertel.

Ihr Bad in der Innenstadt-West anfragen

Für die Vorbereitung des ersten Termins helfen uns das Baujahr, die ungefähre Größe und ein Foto vom Bad, ob es nun um einen Altbau im Kreuzviertel oder eine Wohnung im Hochhaus geht. Rufen Sie uns an unter 0231 989 43777 oder schreiben Sie an kontakt@badsanierung-in-dortmund.de. Über das Formular geht es genauso, und wir melden uns innerhalb eines Werktags bei Ihnen.

Häufige Fragen

Brauche ich in Oberdorstfeld eine Genehmigung für ein neues Bad?

Sobald am Haus von außen etwas verändert wird, ja, denn in der Werkssiedlung verlangt die Stadt Dortmund für Veränderungen an Häusern, Vorgärten und Anbauten eine schriftliche Erlaubnis der Denkmalbehörde. Zu Arbeiten nur im Inneren macht die Stadt auf ihrer Seite keine Angabe. Wir gehen deshalb vor dem Angebot mit Ihnen durch, ob ein Antrag nötig ist.

Was kostet ein neues Bad in einer Altbauwohnung im Kreuzviertel?

Für ein Komplettbad mit 8 m², gehobener Ausstattung und neuen Leitungen in einem Haus von vor 1949 rechnen wir in der Regel mit 19.900 bis 30.400 Euro inklusive Umsatzsteuer. Der Wert ist ein Erfahrungswert mit Stand September 2026. Ihren Festpreis nennen wir nach dem ersten Termin und der Bemusterung.

Ich habe eine Eigentumswohnung im Hochhaus in Dorstfeld. Können Sie nur mein Bad machen?

Ja, alles innerhalb Ihrer Wohnung erneuern wir, also Fliesen, Objekte, Vorwand und die Leitungen bis zum Anschluss an den Strang. Die Steigleitungen selbst gehören zum Gemeinschaftseigentum, über ihren Austausch beschließt die Eigentümerversammlung. Den Verwalter informieren Sie vor Baubeginn, damit das Wasser im Strang kurz abgestellt werden kann.

Passt eine bodengleiche Dusche in ein Gründerzeithaus im Kreuzviertel?

Oft ja, wenn wir das Gefälle zum Abfluss mit wenig Aufbauhöhe hinbekommen. Ein Wandablauf braucht rund 70 bis 100 mm, eine flache Duschrinne 95 bis 120 mm. Wie viel Höhe die Decke hergibt, sehen wir uns beim ersten Termin an.

Wie lange kann ich mein Bad in der Innenstadt-West nicht benutzen?

Bei einem Komplettbad sind es in der Regel 10 bis 15 Arbeitstage, bei einer Renovierung mit bleibenden Leitungen 6 bis 10. Tauschen wir nur die Wanne gegen eine Dusche, brauchen wir 3 bis 5 Arbeitstage. Wie Sie die Tage ohne WC überbrücken, besprechen wir vor dem Start.

Wer beantragt den Container, wenn mein Haus in der City liegt?

Die Containerfirma, denn nur sie darf in Dortmund die Sondernutzungserlaubnis beim Tiefbauamt beantragen, und das für höchstens 14 Tage. Innerhalb des Wallrings rät die Stadt zu vier bis sechs Wochen Vorlauf. Ob Ihr Bad überhaupt einen Container braucht oder der Schutt im Transporter wegkommt, sehen wir beim ersten Termin.

Wer berät mich zu einem altersgerechten Bad, bevor ich einen Betrieb beauftrage?

In Dortmund ist das die Wohnberatungsstelle Kreuzviertel, die laut Stadt kostenlos zu Umbauten in der Wohnung berät. Sie arbeitet unabhängig von uns. Mit ihren Hinweisen planen wir das Bad dann mit Ihnen, von der schwellenlosen Dusche bis zur WC-Höhe.

Mein Haus im Klinikviertel hat Fernwärme. Können Sie trotzdem den Badheizkörper tauschen?

Ja, unsere Installateure schließen den neuen Heizkörper an das vorhandene Heiznetz im Haus an. Das kostet in der Regel 700 bis 1.600 Euro und dauert einen Arbeitstag. An der Übergabestation im Keller arbeiten wir nicht.

Ich wohne zur Miete im Unionviertel. Kann ich das Bad trotzdem bei Ihnen machen lassen?

Ja, wenn Ihr Vermieter dem Umbau zugestimmt hat, möglichst schriftlich. Ohne seine Erlaubnis sollten Sie in der Mietwohnung nichts am Bad verändern lassen. Häufig beauftragt auch der Vermieter selbst, dann sprechen wir die Termine mit Ihnen beiden ab.

Was sehen Sie sich beim ersten Termin in einem Altbau an?

Wir prüfen Leitungen, Fallrohr und Abfluss, den Boden und die Decke darunter sowie die Lüftung. Außerdem fragen wir nach dem Baujahr und nach allem, was über frühere Umbauten bekannt ist. Der Termin dauert meist knapp eine Stunde und kostet nichts.

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Erster Termin ohne Kosten

Ihr Bad in Dortmund-Innenstadt-West

Schreiben Sie in zwei Sätzen, was mit Ihrem Bad passieren soll, oder rufen Sie an. Beim ersten Termin sehen wir uns das Bad an, danach bekommen Sie einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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