Badsanierung Dortmund-Innenstadt-Ost: Altbau und Gartenstadt

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In Dortmund-Innenstadt-Ost sanieren wir Bäder in den Altbauten des Kaiserstraßenviertels, in den Siedlungshäusern der Gartenstadt, in Körne und in den neueren Wohnungen am Kronprinzenviertel. Für ein Komplettbad mit 10 m² Bodenfläche in einem Haus der 1950er Jahre, mit neuen Leitungen und solider Ausstattung, rechnen wir meist mit 20.000 bis 30.500 Euro. Das ist ein Erfahrungswert inklusive Umsatzsteuer, Stand September 2026.

Den Festpreis bekommen Sie, bevor wir anfangen. Dafür sehen wir uns Ihr Bad beim ersten Termin an, der meist knapp eine Stunde dauert und nichts kostet, und suchen danach Fliesen und Objekte mit Ihnen aus. Unsere eigenen Installateure übernehmen Wasser, Abwasser und Vorwand, Fliesenleger, Elektriker und Maler stimmen wir ab.

Der Bezirk hatte Ende 2024 laut Melderegister 59.065 Einwohner. Laut Stadt Dortmund lagen 7,9 Prozent der Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, im Unterbezirk Gartenstadt-Süd dagegen 44,2 Prozent. Im Kaiserstraßenviertel geht es also meist um eine Etagenwohnung, in der Gartenstadt oft um ein eigenes Haus.

Kaiserstraßenviertel und Saarlandstraßenviertel: Gründerzeit mit Lücken aus den 1950ern

Saarlandstraßenviertel, Gerichtsviertel und Kaiserviertel sind laut Stadt Dortmund gründerzeitliche Stadterweiterungen mit kleinteilig parzelliertem Blockrand. Im östlichen Kaiserviertel, an der Funkenburg, stehen Blöcke der Reformarchitektur aus der Zeit zwischen den Weltkriegen. Lücken, die der Krieg hinterlassen hatte, wurden in den 1950er Jahren mit neuen Häusern geschlossen.

Deshalb stehen in einer Straße oft ein Gründerzeithaus und ein Haus aus den 1950ern nebeneinander, und die Bäder darin unterscheiden sich stark. Im Gründerzeithaus rechnen wir mit Holzbalkendecken und Leitungen aus mehreren Umbauten. Im Haus der 1950er liegen häufig noch verzinkte Stahlleitungen und ein schmales Bad mit der Wanne an der Stirnseite. Mehr zu diesen Bädern steht im Ratgeber Bad im Nachkriegsbau sanieren.

Das Kaiserviertel ist mit seiner östlichen Erweiterung von der Vereinigung der Landesdenkmalpfleger als Stadtbereich von besonderer Denkmalbedeutung eingestuft. Das ist eine fachliche Einstufung, für Ihr Haus kommt es darauf an, ob es selbst als Denkmal eingetragen ist. Steht Ihr Haus in der Denkmalliste, brauchen Veränderungen vor Baubeginn eine Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde nach § 9 DSchG NRW.

Ist das Bad im Lückenbau der 1950er vor dem 31.10.1993 gefliest worden, kann im Kleber noch Asbest stecken. Als Auftraggeber geben Sie uns nach § 5a GefStoffV das Baujahr und alles, was Sie über Schadstoffe im Haus wissen. Im Zweifel lassen wir vor dem Rückbau eine Probe untersuchen.

Bodengleich duschen im Altbau

Für eine bodengleiche Dusche braucht der Ablauf Platz unter den Fliesen. Ein Standard-Punktablauf kommt auf 120 bis 150 mm Aufbauhöhe, ein flacher Punktablauf auf 95 bis 120 mm und ein Wandablauf auf rund 70 bis 100 mm. Auf einer Holzbalkendecke ist der Wandablauf deshalb oft die Lösung, weil wir die Balken nicht schwächen müssen.

Helles neues Bad mit bodengleicher Dusche, Glaswand und Waschtisch mit Holzunterschrank

Gartenstadt: Siedlungshäuser von 1913 bis in die 1950er

Die Gartenstadt besteht aus drei Teilen. Laut Stadt Dortmund wurde die Südliche Gartenstadt ab 1913 in drei Bauphasen angelegt. Die Nördliche Gartenstadt folgte ab den 1920er Jahren, die Neue Gartenstadt am Zehnthof in den 1950er Jahren.

Die Südliche Gartenstadt steht seit dem 12.08.2022 vorläufig unter Denkmalschutz. Eine Denkmalbereichssatzung, eine Gestaltungssatzung und der Bebauungsplan InO 245 sind laut Stadt in Aufstellung. Bevor wir in einem Haus dort ein Fenster versetzen, einen Lüfter durch die Außenwand führen oder ein Rohr außen verlegen, klären Sie bitte mit der Unteren Denkmalbehörde, was erlaubt ist.

In der Südlichen Gartenstadt standen Ende 2016 je Einwohner 62,0 m² Wohnfläche zur Verfügung, an der Funkenburg nur 38,9 m². In den Siedlungshäusern gibt es deshalb öfter Platz für ein größeres Bad oder ein zweites WC. Soll dafür das WC an eine andere Wand, kommt es auf den Weg zur Fallleitung an, denn das Abwasserrohr braucht 1 bis 2 cm Gefälle je Meter.

Zweites WC und Dusche im Obergeschoss

Im eigenen Haus kann ein Gäste-WC im Erdgeschoss das Bad oben entlasten, vor allem wenn mehrere Generationen unter einem Dach wohnen. Ein Gäste-WC mit 1,5 bis 3 m² kostet komplett in der Regel 6.500 bis 12.000 Euro und ist in 5 bis 8 Arbeitstagen fertig. Wichtig ist, dass Zu- und Abwasser in der Nähe liegen; ohne Fenster braucht der Raum nach § 43 Abs. 1 BauO NRW eine wirksame Lüftung.

Oben im Bad kann die alte Wanne einer Dusche Platz machen. Das dauert 3 bis 5 Arbeitstage und kostet in der Regel 5.000 bis 9.500 Euro, die Wand im Duschbereich inklusive.

Familienbad mit Einbauwanne unter dem Fenster und separater bodengleicher Dusche

Neue Wohnungen am Kronprinzenviertel und am Westfalendamm

Im Kronprinzenviertel auf dem früheren Güterbahnhof Süd sind laut Stadt rund 630 Wohneinheiten vorgesehen, der Bebauungsplan InO 225 ist seit September 2019 rechtskräftig. Im Unterbezirk Westfalendamm-Nord ist laut Statistikatlas 2019 fast jede fünfte Wohnung zwischen 1999 und 2016 entstanden, genau 18,6 Prozent.

In so jungen Wohnungen sind Leitungen und Abdichtung meist noch in gutem Zustand. Dort reicht oft der Tausch einzelner Objekte, etwa ein wandhängendes WC, ein neuer Waschtisch oder eine Glaswand statt Duschvorhang. Was einzelne Teile kosten, steht auf der Seite Badmodernisierung in Dortmund.

Preise für Bäder in der Innenstadt-Ost

Die Spanne reicht vom Tausch eines WCs bis zum großen Altbaubad. In der Tabelle stehen fünf Fälle aus dem Bestand des Bezirks.

Beispiel	Umfang	Preis inkl. USt.	Arbeitstage
Lückenbau der 1950er im Kaiserviertel, Bad 10 m², solide Ausstattung	Komplettbad, Leitungen neu	20.000–30.500 €	10–15
Siedlungshaus der 1950er am Zehnthof, Bad 8 m²	Badrenovierung, Leitungen bleiben	13.700–21.000 €	6–10
Gründerzeitwohnung im Kaiserstraßenviertel, Bad 9 m², Premium-Ausstattung	Komplettbad, Leitungen neu	23.400–36.100 €	10–15
Neubauwohnung am Kronprinzenviertel	WC wandhängend mit neuem Vorwandelement	1.400–2.800 €	1–2
Bad im Bestand, Boden wird ohnehin neu	Wassergeführte Fußbodenheizung	2.000–4.500 €	im Zuge der Sanierung

Alle Preise sind Erfahrungswerte mit Umsatzsteuer und Stand September 2026, gerechnet auf die Bodenfläche des Bads. Für Häuser bis 1948, etwa die Gründerzeithäuser und die älteren Siedlungshäuser der Gartenstadt, rechnen wir den Anteil je Quadratmeter mit dem Faktor 1,08.

Was kostet es bei Ihnen?

Die Zahlen oben sind Richtwerte. Was es bei Ihnen kostet, sagen wir Ihnen nach einem kurzen Gespräch.

Angebot anfragen 0231 989 43777

Abdichtung über der Fußbodenheizung

Liegt im neuen Bad eine Fußbodenheizung, kommt die Abdichtung nach DIN 18534 über den Heizestrich und direkt unter die Fliesen. Wir legen sie als Verbundabdichtung an, also als Schicht unter dem Fliesenkleber, mit Dichtbändern an allen Ecken und am Ablauf.

Die Norm ordnet die Flächen im Bad nach Wassereinwirkungsklassen von W0-I bis W3-I. Bodenflächen außerhalb der Dusche brauchen weniger Schutz als der Duschbereich, und eine bodengleiche Dusche in der Wohnung fällt nicht unter W3-I. Den Estrich lassen wir austrocknen, bevor die Abdichtung kommt.

Die Baustelle im Siedlungshaus und im Mietshaus

Für Container und Material nutzen wir zuerst Ihr Grundstück, denn die Stadt Dortmund verlangt, dass vorrangig private Fläche genutzt wird. Muss der Container doch auf die Straße, beantragt die Containerfirma die Sondernutzungserlaubnis, und die Stadt rät zu mindestens zwei Wochen Vorlauf.

In den Mietshäusern im Kaiserstraßenviertel tragen wir Schutt und Material über die Treppe und schützen Stufen und Geländer vorher mit Vlies und Platten. In der Wohnung trennt eine Staubschutzwand das Bad vom Flur. Für die Tage, an denen das Bad gesperrt ist, finden wir mit Ihnen vor Baubeginn eine Lösung.

Vom Rückbau bis zur Abnahme

Eine Renovierung mit bleibenden Leitungen dauert in der Regel 6 bis 10 Arbeitstage, ein Komplettbad 10 bis 15 und ein Umbau mit neuem Grundriss 15 bis 20. Zwischen Auftrag und Beginn planen wir meist 4 bis 8 Wochen ein.

Nach dem Rückbau legen unsere Installateure Wasser und Abwasser und bauen die Vorwand, also das Gestell vor der Wand für WC und Waschtisch. Danach verlegt der Elektriker seine Leitungen, der Boden bekommt Estrich mit Gefälle und die Abdichtung. Erst dann folgen Fliesen, Objekte, Silikon und Maler, und zum Schluss gehen wir mit Ihnen durch das Bad und unterschreiben gemeinsam das Abnahmeprotokoll.

Dampfnetz, Fenster, Fassade: Arbeiten für Versorger und andere Handwerker

Das Fernwärme-Dampfnetz im Bezirk, dessen Leitungen laut Stadt größtenteils in den 1950er Jahren entstanden sind, wird durch ein Heißwassernetz ersetzt. An der Umstellung im Keller arbeiten der Versorger und ein Heizungsbauer. Unsere Installateure tauschen den Badheizkörper und schließen ihn an das Heiznetz in der Wohnung an.

Neue Fenster im Siedlungshaus baut ein Fensterbauer oder Tischler ein, bei Häusern unter Denkmalschutz erst nach der Erlaubnis. Für Dach oder Fassade brauchen Sie einen Dachdecker oder Maurer.

Innenstadt-Ost und die angrenzenden Bezirke

Unser Betrieb sitzt in Dortmund-Körne, so wie es im Impressum steht, und Bäder bauen wir in allen zwölf Stadtbezirken. Die Bahntrasse trennt den Bezirk von der Nordstadt, und im Westen grenzt er an die City, die zur Innenstadt-West gehört.

Östlich schließen die alten Hellwegdörfer von Brackel an. Im Südosten grenzt Aplerbeck an den Bezirk, im Süden Hörde mit dem Phoenix-See.

Ihr Bad in der Innenstadt-Ost: der nächste Schritt

Schreiben Sie uns, in welchem Viertel Ihr Haus steht, wann es gebaut wurde und was am Bad passieren soll. Sie erreichen uns unter 0231 989 43777 oder per Mail an kontakt@badsanierung-in-dortmund.de, alternativ über das Formular. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und schlagen Ihnen einen Termin vor.

Häufige Fragen

Mein Haus in der Südlichen Gartenstadt steht vorläufig unter Denkmalschutz. Darf ich das Bad erneuern?

Ja, klären Sie aber vorher mit der Unteren Denkmalbehörde, ob die Arbeiten eine Erlaubnis brauchen. Veränderungen an einem Denkmal sind nach § 9 DSchG NRW vor Baubeginn erlaubnispflichtig. Den Antrag stellen Sie als Eigentümer, die Angaben zum Bad liefern wir Ihnen dafür zu.

Was kostet ein großes Bad in einem Haus aus den 1950er Jahren?

Ein Komplettbad mit 10 m², solider Ausstattung und neuen Leitungen kostet in einem Haus von 1949 bis 1978 in der Regel 20.000 bis 30.500 Euro inklusive Umsatzsteuer. Bleiben die Leitungen, liegt eine Renovierung mit 8 m² meist bei 13.700 bis 21.000 Euro. Beides sind Erfahrungswerte mit Stand September 2026.

Ist ein Bad im Siedlungshaus von 1913 teurer als im Nachkriegshaus?

Etwas, denn für Häuser bis 1948 rechnen wir den Anteil je Quadratmeter mit dem Faktor 1,08. Der Grundbetrag für Objekte und Anschlüsse bleibt gleich. Den Wert für Ihr Bad bekommen Sie nach dem ersten Termin als Festpreis.

Kann ich bei der Sanierung eine Fußbodenheizung bekommen?

Ja, eine wassergeführte Fußbodenheizung im Bestand kostet in der Regel 2.000 bis 4.500 Euro, eine elektrische für rund 5 m² 900 bis 2.000 Euro. Welche Art passt, hängt vom Boden und von der Heizung im Haus ab. Boden und Heizung prüfen wir dafür beim ersten Termin.

Unser Haus hängt am alten Dampfnetz der Fernwärme. Spielt das für das Bad eine Rolle?

Für die Badsanierung selbst kaum, denn wir arbeiten am Heiznetz in der Wohnung und nicht am Hausanschluss. Laut Stadt Dortmund wird das Dampfnetz aus den 1950er Jahren durch ein Heißwassernetz ersetzt. Um die Umstellung im Keller kümmern sich der Versorger und ein Heizungsbauer.

Ich habe eine neue Wohnung im Kronprinzenviertel. Übernehmen Sie auch kleine Arbeiten?

Ja, auch einzelne Objekte tauschen wir. Ein Waschtisch mit Unterschrank kostet in der Regel 900 bis 2.500 Euro und ist an einem Arbeitstag montiert. Ein wandhängendes WC mit neuem Vorwandelement liegt bei 1.400 bis 2.800 Euro.

Geht eine bodengleiche Dusche im Altbau im Saarlandstraßenviertel?

Das entscheidet die Höhe, die der Boden hergibt. Ein Standard-Punktablauf braucht 120 bis 150 mm Aufbauhöhe, ein flacher Punktablauf 95 bis 120 mm und ein Wandablauf rund 70 bis 100 mm. Wir messen die Höhe beim ersten Termin und schlagen Ihnen dann den passenden Ablauf vor.

Wie lange dauert es, wenn das WC im Siedlungshaus an eine andere Wand soll?

Mit neuem Grundriss rechnen wir in der Regel mit 15 bis 20 Arbeitstagen. Ob das WC versetzt werden kann, hängt am Weg zur Fallleitung, denn das Abwasserrohr braucht 1 bis 2 cm Gefälle je Meter. Wie ein Umbau mit neuem Grundriss abläuft, erklären wir Ihnen beim ersten Termin.

Wie kommt der Schutt aus einem Haus im Kaiserviertel?

Wir tragen ihn durch das Treppenhaus, das wir vorher mit Vlies und Platten schützen, und laden ihn in einen Transporter oder Container. Einen Container auf der Straße beantragt in Dortmund nur die Containerfirma, für höchstens 14 Tage. Steht auf dem Grundstück Platz, ist das der einfachere Weg.

Wann können Sie mit dem Bad anfangen?

Zwischen Ihrem Auftrag und dem ersten Bautag liegen meist 4 bis 8 Wochen, in denen wir planen und bestellen. Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb eines Werktags, und der erste Termin bei Ihnen kostet nichts.

Walk-in-Dusche mit Klarglaswand, Regenbrause und Wandnische

Erster Termin ohne Kosten

Ihr Bad in Dortmund-Innenstadt-Ost

Schreiben Sie in zwei Sätzen, was mit Ihrem Bad passieren soll, oder rufen Sie an. Beim ersten Termin sehen wir uns das Bad an, danach bekommen Sie einen Festpreis — Rückmeldung innerhalb eines Werktags.

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